Chociaż zasoby rynku powierzchni magazynowej w Polsce w 2023 r. wyniosły 31,7 mln m², to nadal zdarza się, że dostępne obiekty nie spełniają wszystkich niezbędnych wymagań przedsiębiorstwa. Stawia to inwestora w trudnej sytuacji, ponieważ usprawnienia, których wymagałaby już istniejąca hala magazynowa, mogą być zbyt kosztowne lub technicznie niewykonalne. Rozwiązaniem, które warto wziąć pod uwagę w takim przypadku, jest budowa magazynu BTS lub BTO.

Czym są magazyny BTS i BTO

Skrótem BTS i BTO określa się hale magazynowe budowane pod ściśle określone potrzeby przedsiębiorstwa. Zazwyczaj tego typu obiekty są budowane przez deweloperów dla konkretnego inwestora i już na etapie projektu całość jest dostosowywana do ściśle określonych wymagań. Współpraca między deweloperem a inwestorem zaczyna się zatem jeszcze przed rozpoczęciem budowy. 

Deweloper odpowiada za pełen proces deweloperski od planowania, poprzez procedury administracyjne, a na oddaniu gotowego obiektu skończywszy. Oznacza to, że zakres odpowiedzialności dewelopera za projekt jest w przypadku magazynów BTS i BTO znacznie szerszy niż w przypadku generalnego wykonawcy. Dlatego deweloper, który decyduje się na budowę magazynu BTS, musi mieć pewność, że sytuacja finansowa i prawna inwestora pozwoli mu spełnić warunki umowy. Dość częstą praktyką na rynku jest pobieranie kaucji, która zabezpiecza całą inwestycję.

Magazyn BTS i BTO – różnice

Pod skrótem BTS kryją się magazyny „build to suit”, czyli obiekty szyte na miarę. Ten rodzaj magazynu jest dobrą opcją dla firm, które:

– potrzebują doskonale dopasowanej przestrzeni magazynowej, jednak nie chcą ponosić wysokich kosztów początkowych,

– mają stabilną pozycję na rynku, która pozwala im na wynajmowanie hali magazynowej przez okres ok. 10 lat,

– mogą sobie pozwolić, aby dłużej poczekać na wybudowanie dla nich hali magazynowej,

– mają opracowaną strategię działania i potrafią wybrać odpowiedni obszar na postawienie magazynu.

Skrót BTO oznacza „build to own”, czyli dotyczy obiektów budowanych dla klienta na własność. Tego typu rozwiązanie sprawdza się dla przedsiębiorstw, które:

– potrzebują doskonale dopasowanej przestrzeni hali magazynowej na długi okres,

– dysponują kapitałem na wkład początkowy,

– mają stabilną pozycję na rynku, dzięki której budowa własnej hali magazynowej jest właściwym krokiem w rozwoju przedsiębiorstwa,

– mogą sobie pozwolić, aby dłużej poczekać na wybudowanie dla nich hali magazynowej,

– traktują nieruchomość jak inwestycję, która powinna zyskać na wartości,

– zależy im na pełnej kontroli nad sposobem użytkowania nieruchomości.

Wymagania dla inwestorów

Istotnym wymogiem, który deweloper stawia przed najemcą, jest udokumentowanie bieżącej sytuacji finansowej firmy. Często konieczne jest przedstawienie gwarancji, że inwestor będzie w stanie wywiązać się ze zobowiązań finansowych względem dewelopera. Powszechnie stosowaną praktyką jest też pobieranie kaucji lub konieczność wpłacenia zaliczki. Dzięki temu deweloper oraz inwestycja zostają zabezpieczone.

Jednym z najważniejszych kryteriów, jakie deweloper stawia przed inwestorem, jest czas wynajmu. Zazwyczaj umowy są podpisywane na minimum 10 lat. Okres najmu może być krótszy, gdy hala magazynowa znajduje się w dobrej lokalizacji, która przyciąga potencjalnych najemców. Deweloper zabezpiecza się w ten sposób przed stratami lub zbyt małym zyskiem.

Deweloper potrzebuje około 1 roku, aby załatwić wszystkie formalności. Jeśli magazyn jest firmie potrzebny „na już”, BTS czy BTO nie jest właściwym rozwiązaniem.

BTS i BTO to rozwiązania dla firm, które szukają dużej powierzchni magazynowej, często w określonej lokalizacji. Deweloperzy rzadko podejmują się budowy magazynów BTS mniejszych niż 4000 m². Wyjątkiem są magazyny wysokiego składowania, które na mniejszej powierzchni pozwalają magazynować zbliżoną ilość towaru.

Zalety magazynów BTS i  BTO

Magazyny typu BTS i BTO mają sporo zalet, które warto rozważyć, planując inwestycję w budowę lub wynajem hali magazynowej, są to m.in.:

– inwestor otrzymuje halę magazynową dostosowaną do potrzeb firmy oraz towaru, który zamierza w niej przechowywać,

– magazyny BTS są ciekawą alternatywą dla tradycyjnego wynajmu, ponieważ nie wymagają dostosowywania powierzchni do potrzeb firmy,

– szczególnie w przypadku wynajmu dużym plusem jest wybór przez inwestora dokładnej lokalizacji, w której będzie się znajdować magazyn,

– inwestor decyduje o wielkości powierzchni magazynowej,

– możliwość dostosowania otoczenia do potrzeb przedsiębiorstwa, np. wybudowanie dodatkowego parkingu dla samochodów,

– w przypadku magazynu BTS niższe koszty początkowe niż przy BTO, przy jednoczesnym dopasowaniu magazynu do potrzeb firmy.

Wady magazynów BTS i BTO

Jak każde rozwiązanie również BTS i BTO mają pewne wady. Minusem budowy magazynu szytego na miarę, na własność lub pod wynajem, są m.in.:

– znacznie dłuższy czas realizacji projektu: budowa magazynu dostosowanego do potrzeb inwestora wiąże się z koniecznością dopełnienia dodatkowych formalności (np. deweloper może chcieć przeanalizować sytuację finansową firmy lub pobrać kaucję, aby mieć gwarancję, że jest to pewna inwestycja),

– w przypadku wynajmu należy liczyć się z wyższym kosztem niż przy wynajmie już istniejących magazynów,

– firma, która chce zainwestować w magazyny BTS lub BTO musi spełniać szereg kryteriów związanych ze stanem prawnych i finansowym (jej sytuacja na rynku musi być ugruntowana i stabilna),

– umowę zabezpiecza zaliczka lub kaucja, którą trzeba wpłacić deweloperowi.

Magazyn BTS czy BTO?

To, czy lepiej wybrać inwestycję w magazyn BTS czy BTO zależy od potrzeb przedsiębiorstwa i jego możliwości finansowych. Rozwiązania BTO z uwagi na koszty i czas realizacji wymagają od firmy stabilnej pozycji na rynku. BTS również nie jest tanim rozwiązaniem, jednak z drugiej strony dostarcza firmie korzyści (w tym doskonałe dopasowanie do potrzeb bez konieczności modernizacji), które warto rozważyć.