Od lokalizacji hali magazynowej w dużym stopniu zależy efektywność prowadzonych działań biznesowych firmy. Dlatego, zanim przedsiębiorstwo zdecyduje się na zakup, budowę lub wynajem hali magazynowej, warto przeanalizować kryteria, które wpływają na wybór odpowiedniego miejsca. Chociaż ostateczny wybór zależy od indywidualnych potrzeb firmy, są wspólne elementy, na które zawsze warto zwrócić uwagę.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Podstawowym dokumentem, z którym należy się zapoznać przed zakupem działki pod budowę hali magazynowej, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. MPZP to akt prawny, który musi posiadać każda gmina w Polsce i który reguluje przeznaczenie objętego nim terenu oraz określa sposób zagospodarowania i warunki zabudowy. MPZP może nie dopuszczać realizacji konkretnych inwestycji na określonych działkach.

Brak MPZP jest dla inwestora problemem, gdyż wydłuża niezbędne do rozpoczęcia budowy formalności. Brak MPZP skutkuje koniecznością wystąpienia o warunki zabudowy. Co więcej, teren nieobjęty MPZP może nie nadawać się do postawienia tego typu budynku, ponieważ np. działka jest usytuowana na terenach zalewowych, chronionych przyrodniczo lub przeznaczonych na tereny rolne I, II i III klasy. Działka, która nie podlega pod MPZP, prawdopodobnie nie będzie miała również zapewnionego dostępu do prądu, wody czy gazu, co oznacza dodatkowy czas i koszty związane z jej uzbrojeniem.

Księga wieczysta i ewidencja gruntów

Nieruchomość gruntowa powinna mieć transparentną sytuację prawną, dlatego przed zakupem warto zbadać zapisy w księdze wieczystej. W dziale II oznaczony jest właściciel lub użytkownik wieczysty działki, natomiast w dziale III znajdują się ograniczenia praw do nieruchomości. Istotny jest również dział IV, w którym widnieją informacje o ewentualnej hipotece.

Zapisy w księdze wieczystej powinny być tożsame z zapisami w ewidencji gruntów i budynków. EGiB to publiczny i ogólnodostępny rejestr prowadzony przez starostów i prezydentów miast. Można w nim znaleźć systematycznie aktualizowane informacje, m.in. o położeniu gruntu, granicach i powierzchni oraz rodzaju użytków. W EGiB znajdują się również oznaczenia ksiąg wieczystych lub innych dokumentów, informacje o właścicielach gruntów oraz zapisy o ewentualnym objęciu gruntu formą ochrony przyrody.

Lokalizacja hali magazynowej a infrastruktura

Przy wyborze lokalizacji hali magazynowej istotne jest sąsiedztwo odpowiedniej infrastruktury drogowej. Niezależnie od przeznaczenia hali, plusem jest łatwy dostęp do dróg szybkiego ruchu i węzłów komunikacyjnych. Zawsze warto też sprawdzić, czy planowana jest modernizacja dróg lub inne większe przedsięwzięcia budowlane w okolicy. Roboty budowlane wiążą się  z wieloma utrudnieniami komunikacyjnymi i mogą negatywnie wpłynąć na pracę magazynu.

Duże firmy produkcyjne większą uwagę przykładają do możliwości zatrudnienia odpowiedniej liczny pracowników niż lokalizacji związanej z dystrybucją towaru. Aby uniknąć trudności kadrowych, warto wybrać lokalizację w obrębie mniejszych miast oraz w pobliżu głównych szlaków komunikacyjnych.

Dla firm działających w konkurencyjnej branży e-commerce kluczowe jest, aby klient szybko dostał zamówiony towar. Lokalizacja hali magazynowej blisko klienta docelowego minimalizuje czas dostawy. Dzięki temu firma zyskuje silniejszą pozycję na rynku. Warto dodać, że dobra komunikacja umożliwia dostęp do magazynu 24/7. Opłaca się zatem unikać miejsc, do których prowadzą wąskie lub zatłoczone drogi.

Wpływ popytu na lokalizację hali magazynowej

Szukanie odpowiedniej lokalizacji dla hali magazynowej należy poprzedzić analizą popytu. Oszacowanie liczby klientów i ich lokalizacji pomaga znaleźć optymalne miejsce, skracające czas dostawy. Szybka i efektywna obsługa zwiększa konkurencyjność firmy na rynku. Określenie wielkości oraz liczby zamówień ułatwia logistykę. Analiza popytu może również wpłynąć na usytuowanie magazynu w pobliżu centra logistycznego.

Konieczne jest również zbadanie zdolności produkcyjnej firmy, aby określić ilość towaru, która musi trafić do magazynu. Ten czynnik określa się w odniesieniu do popytu.

Cechy produktu a lokalizacja magazynu

Cechy produktu mogą mieć wpływ na wybór lokalizacji hali magazynowej. Produkty o krótkiej trwałości należy magazynować blisko punktów końcowej sprzedaży. Przechowywanie tego typu produktów w magazynach tranzytowych zwiększa ryzyko strat, bo po pewnym czasie od produkcji mogą nie nadawać się do użytku. Wewnętrzna stabilność produktu również często wymaga specjalnego przechowywania i transportu. Dotyczy to np. chemikaliów, które mogą stanowić zagrożenie dla ludzi i środowiska naturalnego. W takiej sytuacji najbezpieczniej jest ograniczyć transport i wybrać lokalizację magazynu blisko produkcji.

Niektóre produkty z uwagi na swoje właściwości nie lubią zmian miejsc przechowywania, dotyczy to np. płynów i produktów sypkich przed zapakowaniem. Przelewanie lub przenoszenie tego typu produktów może pogarszać ich jakość, lub prowadzić do zmniejszenia ich objętości. Aby tego uniknąć, warto ograniczyć się do magazynu surowców, który znajduje się w miejscu pakowania produktu. Po zapakowaniu lokalizacja magazynu przestaje być zależna od ich naturalnych właściwości produktu.

Lokalizacja hali magazynowej – podsumowanie

Analiza lokalizacji hali magazynowej powinna zawierać cztery podstawowe czynniki tj.: koszty, popyt, produkcję oraz konkurencyjność. Każdy z tych czynników powinien być rozpatrywany w aspekcie finansowym oraz handlowym.

Oznacza to, że należy dokładnie zastanowić się jaki rodzaj i ilość produktu będzie przechowywany w magazynie. Należy również przeanalizować koszty związane z infrastrukturą np. koszt zakupu i dostosowania działki, koszty związane z budową lub wynajęciem hali magazynowej czy koszty wyposażenia magazynu. Jeśli magazyn jest częścią dużej sieci dystrybucyjnej, trzeba również przeanalizować skład i działanie sieci oraz sposób dystrybucji produktów.